Căn hộ chung cư sau thời gian dài sử dụng thường xuất hiện các vết nứt chân chim trên trần thạch cao, thấm dột tường nhà vệ sinh do nước từ tầng trên rò rỉ xuống, nền gỗ công nghiệp bị phồng rộp co ngót và cách bố trí không gian cũ không tối ưu được công năng sinh hoạt hằng ngày. Việc tiến hành cải tạo căn hộ chung cư cũ là giải pháp lý tưởng giúp tái cấu trúc không gian và làm mới cuộc sống cho gia đình bạn. Tuy nhiên, thi công sửa chữa chung cư có những quy định cực kỳ ngặt nghèo về kỹ thuật thi công, giới hạn giờ tiếng ồn và an ninh ra vào tòa nhà của ban quản lý. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ kinh nghiệm cải tạo chung cư thực chiến để quá trình thi công diễn ra thuận lợi, êm đẹp nhất.

Quý khách có nhu cầu sửa sang căn hộ có thể tìm hiểu thêm về dịch vụ tại trang sửa nhà chung cư của chúng tôi. Bên cạnh đó, tình trạng thấm ẩm nhà vệ sinh chung cư là rất phổ biến, hãy tham khảo thêm dịch vụ dịch vụ chống thấm chuyên nghiệp của chúng tôi để xử lý triệt để chống dột bảo vệ trần tường thạch cao bên dưới.

1. Những quy định bắt buộc phải tuân thủ khi cải tạo căn hộ chung cư

Ban quản lý các tòa nhà chung cư luôn có những chế tài giám sát thi công rất chặt chẽ để bảo đảm an toàn chung cho kết cấu tòa nhà:

• Tuyệt đối không đập cột dầm bê tông chịu lực chính: Cấm cắt dầm sàn hoặc cột bê tông cốt thép chịu lực chính chạy xuyên suốt qua căn hộ vì sẽ đe dọa sự sụp đổ dây chuyền của cả tòa tháp chung cư.
• Hạn chế thay đổi vị trí nhà vệ sinh và nhà bếp: Việc dịch chuyển nhà vệ sinh hoặc bồn rửa chén bát sang vị trí mới sẽ phá vỡ hộp kỹ thuật thoát nước (hộp gen) chung của tòa nhà, rất dễ gây tắc nghẽn rò rỉ nước xuống tầng dưới.
• Giờ giấc thi công tiếng ồn ngặt nghèo: Chỉ được đập phá khoan tường tạo tiếng ồn trong khung giờ cố định (thường từ 9h – 11h30 sáng và 14h – 16h30 chiều các ngày từ thứ 2 đến thứ 6, thứ 7 và chủ nhật cấm hoàn toàn tiếng ồn).

2. Bảng giá các hạng mục cải tạo sửa chữa chung cư mới nhất

Lưu ý: Bảng giá dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo. Chi phí thực tế phụ thuộc vào thiết kế căn hộ chung cư, giới hạn thi công của từng tòa nhà và chủng loại vật liệu hoàn thiện. Vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn và nhận báo giá chính xác nhất.

Hạng mục thi công chung cư	Chi tiết công việc và vật tư	Đơn vị	Đơn giá hoàn thiện (VNĐ)
Đục gạch nền, tường WC	Đục bỏ lớp gạch cũ toilet, dọn dẹp xà bần xuống hầm tập kết	m²	120.000 – 150.000
Chống thấm nhà vệ sinh	Quét màng chống thấm polyurethane Sika Latex 2 lớp, ngâm nước thử tải	m²	250.000 – 320.000
Lát sàn gỗ công nghiệp	Lát sàn gỗ Malaysia dày 8mm hoặc 12mm chịu nước, lớp lót cao su chống ồn	m²	320.000 – 450.000
Làm trần thạch cao chìm	Trần phẳng thạch cao chống ẩm Gyproc chịu nhiệt tốt	m²	155.000 – 180.000

3. Thủ tục xin phép sửa chữa cải tạo chung cư gồm những gì?

Trước khi đưa công nhân và máy móc vào tòa nhà thi công, chủ nhà cần hoàn tất các thủ tục pháp lý sau:

1. Nộp hồ sơ xin phép sửa chữa lên Ban Quản Lý (BQL): Bộ hồ sơ bao gồm đơn xin cải tạo theo mẫu của tòa nhà, bản vẽ thiết kế mặt bằng cải tạo chi tiết, chứng minh thư chủ nhà và danh sách công nhân thi công của nhà thầu.
2. Đóng tiền ký quỹ thi công: Chủ nhà hoặc nhà thầu phải nộp một khoản tiền ký quỹ (thường từ 10.000.000 đến 30.000.000 VNĐ tùy tòa nhà) cho BQL để đảm bảo nếu quá trình thi công gây hư hỏng thang máy hay tài sản chung của tòa nhà thì BQL sẽ dùng tiền này khắc phục. Khoản này được trả lại sau khi hoàn thành bàn giao căn nhà.
3. Đăng ký làm thẻ ra vào cho công nhân: Cung cấp ảnh chụp và CMND của thợ thi công để BQL cấp thẻ từ thang máy ra vào kiểm soát an ninh nghiêm ngặt.

5. Giải pháp phân chia lại không gian căn hộ chung cư bằng vách thạch cao và vách bê tông nhẹ

Chung cư cũ thường chia diện tích phòng ngủ, phòng khách cố định bằng tường gạch 10cm xây thô. Khi thay đổi chủ sở hữu, nhiều gia đình trẻ muốn mở rộng phòng khách để làm không gian sinh hoạt lớn cho con cái vui chơi hoặc muốn ngăn thêm 1 phòng ngủ nhỏ cho trẻ sơ sinh. Do tải trọng dầm sàn bê tông của chung cư được thiết kế cố định giới hạn tải trọng đè nén, việc xây tường gạch ống nặng là cực kỳ hạn chế và hầu như không được BQL phê duyệt.

Các giải pháp phân chia vách ngăn nhẹ tối ưu cho chung cư:

• Lắp dựng vách thạch cao hai mặt cách âm chuyên dụng: Cấu tạo gồm hệ khung xương kẽm Vĩnh Tường liên kết vít cố định sàn trần, ốp tấm thạch cao hai mặt dày 9mm hoặc 12mm. Phía trong lõi rỗng vách được nhét các tấm bông thủy tinh cách âm cách nhiệt Rockwool. Sức nặng vách thạch cao siêu nhẹ chỉ bằng 1/10 so với tường gạch xây tô, khả năng tiêu âm chống ồn đạt tiêu chuẩn cao giúp đảm bảo riêng tư phòng ngủ.
• Lắp đặt vách tường bằng tấm bê tông bọt khí chưng áp ALC: Tấm ALC có kích thước lớn 60cm x 120cm hoặc 60cm x 240cm lắp ghép nhanh gọn bằng keo xây chuyên dụng dán mí khớp. Vách ALC có bề mặt phẳng mịn phẳng mác cao, chịu lực treo kệ tivi hay tủ bếp gỗ rất tốt và khả năng chống cháy vượt trội đạt tiêu chuẩn PCCC tòa nhà.

6. Kỹ thuật chống thấm nhà vệ sinh chung cư triệt để và kinh nghiệm tránh xung đột tầng dưới

Nhà vệ sinh (toilet) là khu vực có tỷ lệ xảy ra sự cố thấm ẩm rỉ nước rò rỉ đứng đầu tại các tòa nhà chung cư. Khi sàn nhà vệ sinh căn hộ của bạn bị rò nước, nước thấm sẽ chảy loang rỉ dọc theo trần bê tông phá hủy trần thạch cao nội thất của căn hộ tầng ngay phía dưới. Sự cố này nếu không được nhà thầu xử lý chuyên nghiệp sẽ dẫn đến những khiếu nại tranh chấp cãi cọ kéo dài giữa các hộ gia đình chung cư.

Quy trình chống thấm toilet chung cư 100% triệt để:

1. Đục nền gạch tháo thiết bị vệ sinh cũ: Đục cạy bỏ lớp gạch men nền và lớp hồ lót cũ trơ sàn bê tông cốt thép gốc. Tiến hành vệ sinh sạch sẽ, chà mài sàn phẳng phẳng láng và chà góc chân tường cao 30cm.
2. Xử lý cổ ống thoát sàn đi xuyên qua sàn bê tông: Đây là điểm xung yếu nhất gây thấm. Đục rãnh vát sâu quanh cổ ống nhựa phi 90 hoặc phi 114 rộng 3cm. Quấn thanh cao su trương nở Hydrotite dọc thân ống, định vị chân ống rồi rót đầy vữa không co ngót gốc xi măng mác cao Sika Grout GP tự san lấp đầy hố sâu.
3. Quét quét 2 lớp chống thấm màng Sikatop Seal 107 hoặc màng đàn hồi Polyurethane: Thi công quét quét lớp thứ nhất chéo góc với lớp thứ hai cách nhau 3-4 tiếng. Quét bao chân tường cao lên 25cm. Chờ màng khô 24 tiếng rồi chặn van cống bơm nước ngập ngập sàn cao 5cm để thử nước kiểm tra. Mời đại diện ban quản lý và gia chủ căn hộ tầng dưới lên nghiệm thu trực tiếp trần dưới khô ráo rồi mới xả nước cán hồ lát gạch lại.

7. Giải đáp thắc mắc thường gặp (FAQ) về cải tạo chung cư